Comprender los derechos de construcción hereditarios en el ordenamiento jurídico del Reino Unido
En el ordenamiento jurídico del Reino Unido, los Derechos de Construcción Hereditarios desempeñan un papel importante, sobre todo en el derecho de propiedad. Sirven como medio para regular la posesión y el uso de la propiedad, configurando a su vez la dinámica de la propiedad y el uso del suelo.
Los Derechos Hereditarios de Construcción se originaron en la tradición del derecho civil y desde entonces se han adoptado y adaptado en diversos sistemas jurídicos de todo el mundo. Están diseñados para lograr un equilibrio entre los derechos de propiedad privada y la regulación pública del uso del suelo.
Definición y función de los derechos de construcción hereditarios
Los Derechos de Construcción Hereditarios, o lo que en el Reino Unido se conoce como leaseholds, se refieren al derecho a construir, renovar o realizar cambios sustanciales en una propiedad física. Es hereditario porque puede transferirse a los herederos del titular.
El papel de los Derechos Hereditarios de Construcción en el ordenamiento jurídico del Reino Unido se extiende a varias áreas clave. He aquí algunos aspectos destacados:
- Permiten a terceros tener derechos sobre una propiedad.
- En un sistema de arrendamiento, los derechos pueden separarse de la propiedad del terreno.
- Permiten optimizar el uso del suelo.
Propietarios de Derechos de Construcción Hereditarios: Derechos y responsabilidades
Cuando te conviertes en propietario de Derechos de Construcción Hereditarios, se te confieren ciertos derechos y responsabilidades. Incluyen, entre otros
| Derecho a utilizar y desarrollar el terreno | Responsabilidad de mantener la propiedad |
| Derecho a arrendar el terreno o la propiedad | Responsabilidad de pagar el alquiler del terreno y las cargas de servicio |
Por ejemplo, si tienes Derechos Hereditarios de Construcción sobre un edificio de apartamentos, significa que puedes alquilar los apartamentos a varios inquilinos. Al mismo tiempo, serás responsable del mantenimiento del edificio y del pago del alquiler del terreno.
Ejemplos de Propiedad de Derechos Hereditarios sobre Edificios
Un ejemplo de Derechos Hereditarios de Construcción puede verse en el sistema de arrendamiento que prevalece en las principales ciudades del Reino Unido, como Londres. En este sistema, una persona puede comprar el derecho a vivir en una propiedad (normalmente un piso) durante un periodo determinado, normalmente durante muchas décadas o incluso siglos. Sin embargo, el terreno en el que reside el edificio suele ser propiedad de una entidad independiente.
He aquí algunos ejemplos más:
- Una empresa obtiene los derechos para erigir, explotar y exhibir una valla publicitaria en un terreno que no es de su propiedad.
- Una empresa de telecomunicaciones que obtiene Derechos Hereditarios de Construcción para colocar una torre de telefonía móvil en una propiedad.
Aplicaciones e implicaciones jurídicas de los Derechos de Construcción Hereditarios
En el ordenamiento jurídico del Reino Unido, los Derechos de Construcción Hereditarios no sólo configuran la dinámica de la propiedad, sino que también tienen profundas aplicaciones jurídicas. Este concepto suele surgir en el día a día de la venta de una propiedad, así como en asuntos más detallados, como disputas sobre el uso del suelo o los límites. Comprender estas implicaciones ayuda esencialmente tanto a los futuros propietarios como a los profesionales del Derecho.
En el Reino Unido, los Derechos Hereditarios de Construcción suelen entrelazarse con el derecho urbanístico. Este ámbito del derecho se ocupa del desarrollo del suelo, garantizando que el crecimiento y el cambio en las zonas urbanas, suburbanas y rurales se lleven a cabo de forma sostenible y ordenada.
Protección jurídica y derechos de los propietarios de derechos de construcción hereditarios
En términos de protección jurídica, los propietarios de Derechos de Construcción Hereditarios tienen sus derechos salvaguardados por la legislación británica, concretamente por la Ley de Reforma de la Propiedad Arrendada de 1967 y la Ley de Reforma de la Propiedad Arrendada, Vivienda y Desarrollo Urbano de 1993.
Estas leyes conceden esencialmente a los arrendatarios amplios derechos y protecciones, algunos de los cuales son:
- El derecho a prorrogar el periodo de arrendamiento.
- El derecho a comprar el pleno dominio de la propiedad, sujeto a ciertas condiciones.
- Protección contra cargos injustos y desahucio.
Por ejemplo, si tienes un contrato de arrendamiento sobre un piso y llevas dos años viviendo en él, puedes tener derecho a prorrogar el contrato 90 años más. No tendrás que pagar ningún canon de arrendamiento y tu abogado podrá negociar un nuevo contrato de arrendamiento para ti. Todo ello está amparado por las protecciones que te otorga la legislación británica como arrendatario.
Implicaciones jurídicas de los derechos de construcción hereditarios
Aparte de sus aplicaciones prácticas, los Derechos de Construcción Hereditarios también tienen importantes implicaciones jurídicas, especialmente en lo que se refiere a la venta de propiedades, consideraciones fiscales y disputas legales.
- En la venta de un inmueble, conocer los derechos de arrendamiento influye en la posibilidad de venderlo y en su valor. Un arrendamiento corto, por ejemplo, puede depreciar mucho el valor de un inmueble.
- También influyen las consideraciones fiscales. Por ejemplo, cuando un arrendatario prorroga un contrato de arrendamiento, puede estar sujeto a un Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (Stamp Duty Land Tax) en función de la prima y del alquiler del arrendamiento.
- En cuanto a los conflictos legales, pueden surgir cuestiones relacionadas con disputas sobre el alquiler del terreno o las cargas de servicio, o incluso problemas con la gestión de la propiedad. En todo ello puede influir la naturaleza del arrendamiento.
Los Derechos Hereditarios de Construcción en la Ley: Disposiciones legales clave
Las disposiciones legales clave relacionadas con los Derechos de Construcción Hereditarios se encuentran principalmente en la Ley de Reforma del Arrendamiento de 1967 y en la Ley de Reforma del Arrendamiento, Vivienda y Desarrollo Urbano de 1993.
Entre las disposiciones importantes de estas leyes se incluyen:
- El derecho a prorrogar un contrato de arrendamiento para los arrendatarios que cumplan los requisitos.
- El derecho a comprar la propiedad absoluta (también conocido como "enfranchisement", sujeto a determinadas condiciones).
- Protecciones contra los procesos de desahucio injustos.
Jurisprudencia de los Derechos Hereditarios sobre Edificios: Sentencias históricas
Ha habido varias sentencias históricas en la jurisprudencia del Reino Unido que han influido en la interpretación y aplicación de los Derechos Hereditarios de Construcción. Por ejemplo, en el caso Sportelli contra Cadogan [2006] EWCA Civ 1043, el tribunal sentó un precedente sobre cómo valorar un arrendamiento en términos de relatividad, que es la diferencia de valor entre un arrendamiento y un dominio absoluto.
Otro caso crítico relacionado con los arrendamientos fue Daejan Investments Ltd contra Benson [2013] UKSC 14, un caso del Tribunal Supremo que exploró las limitaciones de la capacidad de los propietarios para recuperar los costes de los arrendatarios por obras en un edificio.
Transmisión y sucesión de los derechos hereditarios de construcción
La transmisión y sucesión de los Derechos Hereditarios de Construcción, o arrendamientos, es una de las consideraciones clave para cualquiera que desee vender o heredar una propiedad en el Reino Unido. Este complejo proceso implica enfrentarse a una serie de procedimientos y retos legales.
Procedimientos legales para la transmisión de derechos de construcción hereditarios
La transmisión de los Derechos Hereditarios de Construcción suele implicar un proceso de dos pasos: la creación de un nuevo contrato de arrendamiento y la transmisión de este contrato a la nueva parte. Estos pasos suelen llevarse a cabo mediante la firma de una escritura, que sirve como documento jurídicamente vinculante para establecer los nuevos derechos.
A continuación se describen paso a paso los principales procedimientos legales que intervienen en la transmisión de los Derechos Hereditarios de Construcción:
- Obtención de una tasación del inmueble: Esto ayuda a determinar la prima (o precio) que debe pagar el futuro arrendatario.
- Solicitar al propietario el consentimiento para traspasar el arrendamiento: Suele exigirse como parte de las condiciones del contrato original.
- Redactar un nuevo contrato de arrendamiento: Esto marca la transferencia física del arrendamiento al nuevo titular.
Además, el nuevo arrendatario puede tener que:
- Pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (SDLT), en función del valor del inmueble y de la prima de arrendamiento.
- Registrar el traspaso en el Registro de la Propiedad.
Por ejemplo, si vas a comprar un inmueble arrendado, el primer paso es acordar el precio con el vendedor. Después, tu abogado se pondrá en contacto con el arrendador y le pedirá su consentimiento para trasladar el contrato a tu nombre. Una vez concedido, se redactará un nuevo contrato de arrendamiento en el que se detallarán las condiciones del mismo, incluida su duración y tus responsabilidades. Tras la firma de la escritura y la transacción, la transmisión de la propiedad se inscribirá en el Registro de la Propiedad.
Posibles dificultades en la transmisión de derechos de construcción hereditarios
La transmisión de los Derechos Hereditarios de Construcción puede presentar dificultades específicas. Ser consciente de estos posibles obstáculos puede ayudar a minimizar la confusión y maximizar la eficacia al realizar el proceso de transmisión.
A continuación se enumeran algunos posibles retos durante la transmisión:
- Obtener el consentimiento del propietario: Puede ser un escollo, ya que los propietarios pueden imponer una serie de condiciones o denegar el consentimiento sin alegar motivos razonables.
- Hacer frente a los gastos: Es posible que haya que hacer frente a gastos adicionales durante la transmisión, como el alquiler del terreno y los gastos de mantenimiento que aún se adeuden sobre la propiedad.
- Gestionar los trámites con el abogado: Las interacciones entre los abogados del comprador y del vendedor pueden ser complejas, dependiendo de los aspectos legales.
El alquiler del terreno es una cuota anual que los arrendatarios deben pagar al propietario o arrendador. Hay que tener en cuenta que la renegociación del alquiler del terreno es uno de los desencadenantes de posibles cargas del SDLT. Además, el concepto de "alquiler suelo oneroso" se utiliza para describir las cargas por alquiler suelo que son inusualmente elevadas y aumentan drásticamente a lo largo del periodo de arrendamiento, lo que puede repercutir gravemente en el valor y las posibilidades de venta de un inmueble a largo plazo.
Ejemplos de casos de transmisión de derechos de construcción hereditarios
Ha habido muchos casos reales de transferencia de Derechos Hereditarios de Construcción. Por ejemplo, en el caso Cadogan Estates Ltd v Morris [1999] 1 EGLR 59, se determinó que el arrendador no puede denegar injustificadamente el consentimiento para la transmisión de un contrato de arrendamiento. En este caso, se consideró irrazonable denegar el consentimiento basándose en la falta de patrimonio del comprador propuesto.
Un ejemplo del extremo más complejo puede verse en el caso de London and Ilford Limited contra Sovereign Property Holdings Limited [2018] EWCA Civ 1618. En este caso, el comprador acordó comprar una propiedad absoluta, con la intención de obtener la licencia urbanística y, a continuación, transferir inmediatamente los Derechos Hereditarios de Construcción a un contratista para su desarrollo. El Tribunal de Apelación aclaró que, en efecto, era aplicable un gravamen SDLT, aunque la propiedad permaneciera en manos del comprador sólo durante un breve período.
Derechos de construcción hereditarios - Aspectos clave
- Los derechos de construcción hereditarios, también conocidos como leaseholds en el Reino Unido, representan el derecho a construir, renovar o realizar cambios significativos en una propiedad. Pueden transferirse a los herederos del titular.
- Los propietarios de Derechos Hereditarios de Construcción poseen derechos y responsabilidades, como el derecho a utilizar y desarrollar el terreno, y la responsabilidad de mantener la propiedad y pagar el alquiler del terreno y las cargas de servicio.
- Las implicaciones jurídicas de los Derechos Hereditarios de Construcción incluyen la configuración de la dinámica de la propiedad inmobiliaria, la influencia en la venta de propiedades, el impacto fiscal y la participación en disputas legales. Leyes como la Ley de Reforma del Arrendamiento de 1967 y la Ley de Reforma del Arrendamiento, Vivienda y Desarrollo Urbano de 1993 ofrecen protección a los arrendatarios.
- La transferencia de los Derechos Hereditarios de Construcción implica dos pasos principales: crear un nuevo contrato de arrendamiento y transferir este contrato a la nueva parte. Para ello se suele utilizar una escritura jurídicamente vinculante. Los retos del proceso pueden incluir la obtención del consentimiento del arrendador, la gestión de cargas adicionales y la tramitación de complejos procedimientos con abogados.
- La jurisprudencia sobre Derechos Hereditarios de Construcción incluye sentencias históricas como Sportelli v Cadogan [2006] y Daejan Investments Ltd v Benson [2013] que han dado forma a la interpretación y aplicación de estos derechos en el Reino Unido.
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