Valores respaldados por hipotecas

Valores respaldados por hipotecas: Una visión general básica

En esencia, los valores respaldados por hipotecas te ofrecen la oportunidad de invertir en el mercado inmobiliario sin comprar propiedades físicas. Se crean cuando las instituciones financieras agrupan un conjunto de hipotecas y las venden como un único producto de inversión. Pero, ¿cómo funcionan en detalle los valores respaldados por hipotecas? ¿Y cómo están estructurados?

¿Qué son los valores garantizados por hipotecas?

Los valores garantizados por hipotecas son instrumentos financieros complejos, creados mediante un proceso llamado titulización. Esto implica varios pasos

. 1. El originador (normalmente un banco u otra institución de crédito) presta dinero a los prestatarios en forma de hipotecas. 2. A continuación, el originador agrupa estos préstamos. 3. Los préstamos agrupados se venden a un intermediario financiero, a menudo un banco de inversión. 
4. El intermediario emite un valor, respaldado por el conjunto de hipotecas, que luego se vende a los inversores.

¿Por qué se hace esto? La titulización y, por extensión, la creación de valores respaldados por hipotecas, proporciona a los bancos y prestamistas una forma de retirar préstamos de sus libros, liberando capital y transfiriendo el riesgo asociado a esos préstamos a los inversores.

Desglose de la estructura de los valores respaldados por hipotecas

Los valores respaldados por hipotecas suelen dividirse a su vez en tramos, o secciones, cada uno con su propio perfil de riesgo y rendimiento. Cada valor respaldado por una hipoteca tiene un emisor, un garante y un fideicomisario. El emisor suele ser un banco de inversiones que compra el conjunto de hipotecas a los prestamistas originales. El garante suele ser una entidad tercera que promete compensar cualquier impago de las hipotecas. Por último, el fideicomisario actúa como administrador, procesando todos los pagos de los prestatarios y transmitiéndolos a los inversores. ¡Realmente es una estructura intrincada y bien diseñada! Para comprender mejor el flujo de pagos y las distintas entidades que intervienen en los Valores Respaldados por Hipotecas, representémoslo en una sencilla tabla. Las matemáticas de los valores respaldados por hipotecas son otra faceta de la comprensión de estos productos financieros estructurados. Permanece atento porque en nuestro próximo segmento profundizaremos en ello.

Valores respaldados por hipotecas de agencia

Al explorar los valores respaldados por hipotecas (MBS), te encontrarás con un tipo llamado Valores Respaldados por Hipotecas de Agencia. Son tipos especiales de Valores Respaldados por Hipotecas creados por entidades patrocinadas por el gobierno u otras agencias federales de Estados Unidos.

Valores respaldados por hipotecas garantizados por el gobierno de EEUU

Estas agencias gubernamentales compran hipotecas a los bancos, las agrupan y luego venden los valores agrupados a los inversores. Como estos valores están respaldados por la plena fe y el crédito del gobierno de EEUU, se consideran inversiones muy seguras.

• Ginnie Mae(Asociación Nacional de Hipotecas del Gobierno): Los MBS de Ginnie Mae están respaldados explícitamente por la plena fe y el crédito del gobierno de EEUU.
• Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) y Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation): Aunque no están respaldadas directamente por el gobierno de EEUU, la garantía implícita del apoyo gubernamental proporciona una sensación de seguridad similar.

Estas agencias gubernamentales garantizan que los inversores reciban su capital e intereses, incluso si los prestatarios incumplen. Como tales, soportan el riesgo crediticio que, de otro modo, podría afectar a los fondos.

Explorando los valores respaldados por hipotecas de agencia

Cuando te sumerjas en el mundo de los valores respaldados por hipotecas de agencia, te encontrarás con varios tipos de estos valores.

- Valores de transferencia: En este tipo, todos los pagos de capital e intereses de los préstamos subyacentes se "transfieren" a los inversores, menos determinadas comisiones. Ejemplo: Freddie Mac's PC Gold. - Obligaciones Hipotecarias Garantizadas (CMO, por sus siglas en inglés)/Compañías de Inversión Hipotecaria Inmobiliaria (REMIC, por sus siglas en inglés): Son valores complejos que reasignan los flujos de efectivo del conjunto subyacente a diferentes clases (tramos) en función de las necesidades de los inversores. 

Cada valor tiene su propio número de identificación (CUSIP), y toda la información necesaria sobre el valor puede encontrarse en los sitios web de las agencias. Como inversor, al examinar estos valores, tendría que tener en cuenta varios factores.

• Riesgo de amortización anticipada: Es el riesgo de que los titulares de la hipoteca puedan amortizarla antes. Este riesgo afecta al rendimiento recibido por los inversores en MBS.
• Riesgo detipos de interés: Es el riesgo de que la fluctuación de los tipos de interés afecte a la tasa de amortización anticipada o al precio global de mercado de los MBS.
• Riesgocrediticio: Aunque los MBS de agencia están respaldados por el gobierno, sigue habiendo un riesgo crediticio mínimo.

En los cálculos de rentabilidad, la tasa de prepago estimada desempeña un papel importante en los MBS de agencia. Los flujos de caja de los MBS no son tan sencillos como los de los bonos tradicionales, dependen en gran medida del comportamiento de prepago de los propietarios de viviendas, que a su vez depende del tipo de interés del mercado. El tipo clave al que se supone que se producen los pagos anticipados está representado por el tipo CPR (\(C_{0}\)). Dado \(PMT_{t}\) como el pago en cada momento t (incluye tanto el principal como los intereses), la fórmula para el pago de una hipoteca se rige por la siguiente ecuación: \[ PMT_{t} = \frac{r*P_{0}}{1 - (1 + r)^{-N}} \] donde \(P_{0}\) es el importe inicial del préstamo, \(N\) es el número de pagos, \(r\) es el tipo de interés por periodo (mensual si los pagos son mensuales). Recuerda que se trata de un cálculo simplificado con fines ilustrativos. Los cálculos reales de los rendimientos de los MBS tienen en cuenta los pagos anticipados y, por tanto, son mucho más complejos. Los MBS de agencia son, de hecho, una faceta única del mundo de los Valores Respaldados por Hipotecas que es necesario conocer a fondo, sobre todo si estás planeando sumergirte en el mundo de la inversión.

El papel de los valores respaldados por hipotecas en la economía

En el ámbito de la macroeconomía, los Valores Respaldados por Hipotecas (MBS) desempeñan un poderoso papel en la configuración del entorno económico general. La creación y el comercio de estos valores contribuyen profundamente tanto al sector financiero como a la economía en general.

Influencia de los valores respaldados por hipotecas en la macroeconomía

La influencia de los Valores Respaldados por Hipotecas en la Macroeconomía puede evaluarse a múltiples niveles. La propiedad de la vivienda ha sido siempre, posiblemente, la herramienta de creación de riqueza más importante para los particulares, pero la titulización de las hipotecas en MBS ha ampliado este potencial de creación de riqueza a economías más grandes. En esencia, los Valores Respaldados por Hipotecas sirven de canal fiable que vincula los mercados de capitales y el mercado de la vivienda. Su primer efecto importante es promover la liquidez. Al titulizar las hipotecas, las instituciones financieras sacan los préstamos de sus balances, liberando capital que puede estimular la concesión de más préstamos.

- Este proceso permite que más personas accedan al crédito para la compra de viviendas, apoyando así el mercado inmobiliario. - A medida que los propietarios de viviendas devuelven sus préstamos hipotecarios, el importe se transfiere a los titulares de estos valores, facilitando una fluidez cíclica del dinero.

Así pues, vemos que los Valores Respaldados por Hipotecas desempeñan un papel importante en la circulación del dinero en una economía. Esencialmente, garantizan que los prestamistas dispongan de fondos suficientes para desembolsar los préstamos. De este modo, contribuyen a mantener un sistema financiero más sano. También desempeñan un papel crucial en la diversificación de la cartera. Al ser activos generadores de ingresos, los MBS proporcionan a los inversores una vía de inversión adicional que contribuye a una sólida gestión del riesgo. Pero su papel es más amplio: Los MBS influyen indirectamente en el coste de los préstamos en una economía. ¿Qué ocurre con los MBS en el contexto del desarrollo económico?

Los valores respaldados por hipotecas en el desarrollo económico

Los MBS desempeñan un papel importante en el desarrollo económico. Al facilitar la propiedad de la vivienda, tienen un impacto directo en el empleo, el consumo y el crecimiento económico general. En primer lugar, el aumento de la propiedad de la vivienda -permitido por los MBS- estimula la demanda en el sector de la construcción. Esto conduce a la creación de empleo, que a su vez impulsa el gasto de los consumidores y contribuye al desarrollo económico. En segundo lugar, la propiedad de la vivienda fomenta el ahorro familiar. Es probable que las familias que invierten en viviendas reduzcan su consumo y aumenten sus ahorros para poder hacer frente a los pagos iniciales y a los pagos regulares de la hipoteca. En tercer lugar, ayudan a amortiguar las crisis económicas. Al proporcionar un flujo constante de capital durante las recesiones económicas, los MBS pueden desempeñar un papel fundamental para garantizar la estabilidad financiera.

- Los MBS mantienen la fluidez del mercado de préstamos hipotecarios, garantizando que los compradores de viviendas sigan teniendo acceso a los préstamos hipotecarios. - Al promover la asequibilidad de la vivienda, estimulan indirectamente el consumo y la inversión

. En particular, los MBS de agencia (concretamente los emitidos por Ginnie Mae, Fannie Mae y Freddie Mac en EEUU) desempeñan un papel importante en periodos de inestabilidad financiera. Dado que estos valores están respaldados explícita o implícitamente por el gobierno, proporcionan seguridad a los inversores, estabilizando así el sistema financiero. En un esquema más amplio, los Valores Respaldados por Hipotecas fomentan una economía más inclusiva. Facilitan que las personas -especialmente las de los segmentos de rentas más bajas- se conviertan en propietarios de una vivienda. Esto no sólo tiene implicaciones positivas para la distribución de la riqueza, sino que también fomenta la estabilidad social. En general, la influencia de los Valores Respaldados por Hipotecas va mucho más allá del ámbito financiero. Son herramientas integrales para el desarrollo económico, que impulsan el crecimiento y la estabilidad y fomentan un entorno económico integrador.

Efectos de los valores respaldados por hipotecas en la crisis financiera

No hay que subestimar el papel de los valores respaldados por hipotecas (MBS) en las crisis financieras. Como se ha visto históricamente, estos valores pueden tanto exacerbar una crisis como desempeñar un papel en mitigarla.

Impacto de los valores respaldados por hipotecas durante las recesiones económicas

La titulización se considera a menudo un arma de doble filo en condiciones económicas difíciles. Por un lado, los valores respaldados por hipotecas pueden proporcionar una potente fuente de liquidez, manteniendo la fluidez de los mercados cuando de otro modo podrían agotarse. Por otro lado, cuando estos valores están asociados a hipotecas de riesgo o son mal comprendidos por el mercado, pueden ser decisivos en la creación y propagación de crisis financieras. Durante una recesión del mercado, normalmente, la calidad del crédito se deteriora. Los impagos hipotecarios aumentan, lo que provoca una disminución del valor de los MBS. Esto puede causar grandes pérdidas a los inversores en MBS y, en consecuencia, provocar una inestabilidad financiera más amplia. En lo que respecta a los MBS, es crucial comprender el concepto de riesgo decontraparte: el riesgo para cada parte de un contrato de que la contraparte no cumpla sus obligaciones contractuales.El riesgo de contraparte puede intensificarse durante una recesión, cuando muchos inversores se enfrentan a dificultades financieras. En el caso de los MBS, las contrapartes son las personas o instituciones que reembolsan las hipotecas. Si incumplen sus pagos, puede producirse una cascada de pérdidas para los inversores que posean estos valores. Repasando la Crisis Financiera Mundial (2008-2009), podemos ver claramente cómo los MBS contribuyeron a la crisis:

- Préstamos subprime: En los años previos a la crisis, se produjo un aumento sustancial de los préstamos hipotecarios a prestatarios de alto riesgo (prestatarios con calificaciones crediticias más bajas). Estas hipotecas de alto riesgo se titulizaron en MBS, que se vendieron a inversores de todo el mundo. 

- Innovación financiera: Las instituciones financieras crearon productos financieros complejos y opacos (como los CDO: Obligaciones de Deuda Colateralizada), que dificultaron la evaluación del verdadero riesgo asociado a los MBS - Agencias de calificación:

Las agencias de calificación

crediticia asignaron calificaciones demasiado optimistas a estos valores, y muchos inversores no eran plenamente conscientes de los riesgos

que estaban asumiendo. Estos factores condujeron a una sobrevaloración de los MBS, que acabaron desplomándose, desencadenando la crisis. Sin embargo, es importante recordar que los MBS también pueden desempeñar un papel estabilizador durante una recesión económica. En particular, los MBS de agencia (los emitidos por agencias gubernamentales como Ginnie Mae, Fannie Mae y Freddie Mac) pueden proporcionar una inversión segura en tiempos de incertidumbre gracias al respaldo gubernamental.

Entender la crisis financiera y los valores respaldados por hipotecas

Para comprender la relación entre la crisis financiera y los Valores Respaldados por Hipotecas, primero debemos profundizar en la naturaleza de estas crisis. Una crisis financiera se caracteriza por graves perturbaciones en el funcionamiento de los mercados y las instituciones financieras, marcadas normalmente por fuertes caídas de los precios de los activos y quiebras de empresas. Los factores desencadenantes varían, pero a menudo intervienen la innovación financiera, el rápido crecimiento, los fallos reguladores, las perturbaciones macroeconómicas y el pánico de los inversores. En el caso de la crisis financiera de 2008, una parte significativa de estas perturbaciones estuvo relacionada con los Valores Respaldados por Hipotecas. Concretamente, la crisis tuvo su origen en el segmento de hipotecas de alto riesgo del mercado de MBS. Cuando el mercado inmobiliario estaba en auge, se emitió una gran cantidad de estas hipotecas de alto riesgo. Estas hipotecas se empaquetaron en MBS y se transfirieron a inversores globales ávidos de los altos rendimientos que estos valores parecían ofrecer. Sin embargo, cuando estalló la burbuja inmobiliaria estadounidense, un número significativo de prestatarios de alto riesgo no pagaron sus préstamos. Esto provocó pérdidas considerables para los titulares de MBS de alto riesgo, causando un efecto dominó en todo el sistema financiero mundial. Siguió una pérdida generalizada de confianza en los sistemas bancarios, y esto, combinado con el agravamiento de las inversiones y la retirada masiva de fondos, condujo a una crisis financiera en toda regla. En retrospectiva, se cometieron numerosos errores en el periodo previo a la crisis:

- Préstamos inadecuados: Los prestamistas relajaron sus normas crediticias y concedieron préstamos a prestatarios de alto riesgo. - Calificaciones engañosas: Las agencias de calificación no evaluaron con precisión el riesgo de estos valores. - Innovación financiera descontrolada: La creación de productos MBS complejos superó la comprensión de dichos productos por parte del sector. - Mala gestión del riesgo: Muchas instituciones financieras no gestionaron adecuadamente los riesgos asociados a los MBS.

Sin embargo, comprender esta historia puede aportar valiosas lecciones para el futuro manejo de los Valores Respaldados por Hipotecas, sobre todo en lo que respecta a las prácticas de préstamo, la transparencia, la gestión del riesgo y la supervisión reglamentaria.

Tipos de valores respaldados por hipotecas

Los Valores Respaldados por Hipotecas (MBS) presentan una amplia gama de tipos. Cada tipo se distingue por su composición y el riesgo que conlleva. Estos tipos pretenden satisfacer una diversidad de preferencias de los inversores en cuanto a riesgo y rentabilidad. Comprender estos tipos puede ayudar mucho a los posibles inversores a tomar decisiones informadas.

Diversas formas de valores respaldados por hipotecas

Los valores respaldados por hipotecas se distinguen principalmente por el tipo de hipotecas que contienen y por quién los emite. Cada tipo conlleva características específicas que afectan tanto al riesgo como al rendimiento potencial para los inversores. Para empezar, hay dos formas básicas de Valores Respaldados por Hipotecas: Los valores de transferencia y las Obligaciones Hipotecarias Garantizadas (CMO). Por otro lado, tienes las

 Obligaciones Hipotecarias Garantizadas (CMO): Se trata de MBS más complejos en los que los pagos de la hipoteca se dirigen a diferentes clases o "tramos", cada uno con distintos grados de riesgo y rendimiento.

Las CMO se desarrollaron para contrarrestar el riesgo de pago anticipado inherente a los valores "Pass-through". En un Pass-through, todos los inversores reciben los reembolsos del principal simultáneamente. Pero en una CMO, los reembolsos del principal se canalizan a diferentes tramos de forma secuencial. Algunos tramos se reembolsan antes, por lo que están menos expuestos al riesgo de pago anticipado. Más allá de estas formas básicas, tienes tipos de MBS que se distinguen por la naturaleza de las hipotecas subyacentes. En concreto, puedes encontrar MBS residenciales (RMBS ) y MBS comerciales (CMBS).

- MBS comerciales (CMBS): Estos MBS están respaldados por hipotecas comerciales, por ejemplo, hipotecas sobre propiedades comerciales como edificios de oficinas, locales comerciales u hoteles

. Cabe señalar que la mayoría de las hipotecas comerciales se establecen de modo que el propietario del negocio ocupe al menos el 51% de la propiedad. Esto hace que el perfil de riesgo de los CMBS sea algo diferente del de los RMBS. Por último, los Valores Respaldados por Hipotecas pueden clasificarse en función del emisor. Hay MBS de agencia y MBS de no agencia:

- MBS no de agencia: Son los emitidos por instituciones privadas, como bancos u otras entidades financieras. Estos valores están sujetos a un mayor riesgo crediticio debido a la ausencia de un respaldo gubernamental explícito.

Sin

embargo, pueden ofrecer mayores rendimientos potenciales para compensar este riesgo

adicional. Estas categorías representan los principales tipos de Valores Respaldados por Hipotecas que puedes encontrar en el mercado. Pero para una comprensión más matizada, necesitamos profundizar en la clasificación de estos valores.

Clasificación de los distintos valores respaldados por hipotecas

Clasificar los valores respaldados por hipotecas es más complejo de lo que puede parecer en un principio. Esto se debe a una convergencia de factores, como los distintos grados de respaldo gubernamental, el perfil de riesgo de las hipotecas subyacentes y las condiciones divergentes de cada hipoteca en el valor. Por ejemplo, los MBS de Agencia son especialmente favorecidos en el mercado debido a sus pagos garantizados.

- Los valores Ginnie Mae están respaldados explícitamente por la plena fe y crédito del gobierno de EEUU. Fannie Mae y Freddie Mac, por otra parte, son entidades patrocinadas por el gobierno. Los valores que emiten no están explícitamente garantizados por el gobierno de EE.UU., pero tienen una garantía implícita

. La garantía percibida sobre los valores de Fannie y Freddie ha provocado su amplia aceptación en el mercado. El rendimiento de estos valores es ligeramente superior al de Ginnie Mae debido a la pequeña diferencia en el riesgo crediticio. Por el contrario, los MBS No de Agencia incluyen valores emitidos por diversas entidades privadas. Estos valores no tienen una garantía gubernamental explícita o implícita y, por tanto, conllevan mayores recompensas potenciales, aunque con un mayor riesgo. También tenemos otra categoría de MBS conocida como Jumbo MBS. Estos valores están respaldados por hipotecas que superan los límites de préstamos conformes establecidos por la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda. Como estas hipotecas son mayores, los valores suelen considerarse más arriesgados. Por último, están los MBS Stripped. Se trata de MBS en los que los flujos de efectivo del conjunto de hipotecas subyacentes se separan en dos clases: valores de sólo principal (PO) y valores de sólo intereses (IO). Esta bifurcación permite a los inversores elegir entre flujos de efectivo de reembolsos del principal y pagos de intereses, atendiendo a los diversos requisitos de riesgo y rentabilidad de los inversores. Estas clasificaciones comprenden la mayor parte de los tipos de valores respaldados por hipotecas. Entender estos tipos te permite comprender las estrategias polifacéticas que pueden utilizar los inversores para gestionar su exposición al riesgo y obtener rendimientos potenciales.