Teoría de la renta de localización

Definición de la teoría de la renta de licitación

La teoría de la renta de puja es una forma de explicar la estructura interna de las ciudades.

La teoría de la renta de oferta (que también puedes ver escrita como "teoría de la renta de oferta") se basa en modelos urbanos muy generales identificados por los geógrafos urbanos:

• Una ciudad tendrá un distrito central de negocios (CBD), donde se desarrolla la mayor parte del comercio.

• Una ciudad incluirá un distrito industrial, donde tiene lugar la mayor parte de la fabricación

• Una ciudad incluirá uno o más distritos residenciales periféricos

El CBD es el "corazón" de la ciudad; en el lenguaje cotidiano, podríamos llamar al CBD "el centro" o "el centro de la ciudad", aunque algunas ciudades pueden clasificar su CBD como parte del centro, como veremos más adelante. Los CBD suelen estar construidos sobre un "centro urbano" original e histórico.

Los CBD de la mayoría de las ciudades tienen un bucle de retroalimentación positiva: la mayor parte del comercio, la actividad minorista, las oportunidades sociales y las comodidades urbanas se sitúan en el CBD porque es donde la densidad de población es más alta, y la mayoría de la gente quiere vivir en el CBD porque es donde se encuentran o tienen lugar la mayor parte del comercio, la actividad minorista, las oportunidades sociales y las comodidades urbanas. La densidad de población y el comercio siguen aumentando proporcionalmente.

El "alquiler" en alquiler de oferta se refiere a los ingresos una vez restados los costes de producción y transporte. Si los costes de producción son fijos, el objetivo pasa a ser reducir al máximo los costes de transporte, por lo que el CBD densamente poblado es la zona más deseable para el comercio.

Las personas que viven en el CBD pueden tener más oportunidades sociales y económicas que las que viven fuera de él. Las empresas situadas en el CBD pueden generar mayores beneficios gracias a la densidad de población. La alta deseabilidad tanto de los pisos residenciales como de los locales comerciales en el CBD hace subir los precios; éste es el quid de la teoría del alquiler de oferta.

Fig. 1 - Los costes de alquiler disminuyen cuanto más te alejas del CBD

Cuanto más te alejas del CBD, menor es la competencia por el uso del suelo. Esto se debe a que

• el comercio no será tan habitual porque las empresas querrán maximizar sus beneficios ubicándose en una zona lo más densa posible

• las oportunidades sociales disminuyen en las zonas menos densamente pobladas, haciéndolas menos atractivas para los residentes.

Además, el coste del transporte (tanto en tiempo como en dinero) compensa el beneficio de un alquiler más barato fuera del CBD. Estos factores hacen que el alquiler de oferta baje en relación con el alquiler de oferta en el CBD.

La teoría de la renta de oferta implica que las ciudades crearán orgánicamente zonas basadas en la función de los edificios, es decir, la industria y el comercio no estarán naturalmente en las mismas zonas de la ciudad.

Teoría de la renta de oferta de William Alonso

William Alonso (1933-1999) fue urbanista y economista. Se le atribuye la creación de la teoría de la renta de oferta.

Alonso nació en Argentina, pero se trasladó con su familia a EEUU en 1946, cuando tenía unos 14 años. Tras ocupar varios puestos en el mundo académico, Alonso escribió Location and Land Use: Toward a General Theory of Land Rent, que se publicó por primera vez en 1964^.2 Este libro fue significativo por ser uno de los primeros intentos modernos de explicar los costes de alquiler en las ciudades.

Las ideas de Alonso sobre el uso del suelo y la teoría de la renta de puja se adaptaron posteriormente a la geografía agrícola para explicar la distribución espacial de la agricultura intensiva y la agricultura extensiva.

Supuestos de la Te oría de la Renta de Licitación

Alonso hizo varias suposiciones sobre la estructura interna de las ciudades al formular la teoría de la renta de puja:

• Por lo general, las ciudades tendrán distritos distintos y reconocibles, sobre todo un distrito comercial centralizado.

• El CBD será intrínsecamente la zona más deseable para la mayoría de la gente.

• Los costes de transporte serán constantes en toda la ciudad; es decir, los costes de transporte son menores cuando se viaja dentro del CBD que cuando se viaja desde el distrito residencial al CBD, porque la distancia geográfica es menor.

• La rentabilidad/asequibilidad proporcional a la densidad de población es el mayor factor determinante de la conveniencia de un lugar para el comercio.

La teoría de la renta de oferta presenta una disposición urbana que, en muchos aspectos, es muy similar al Modelo de la Zona Concéntrica o al Modelo del Sector de Hoyt. Muchas de estas suposiciones son ciertas en muchos casos, pero trataremos los puntos fuertes y débiles de la teoría de la renta de oferta un poco más adelante.

Ejemplo de la teoría de la renta de oferta

Veamos algunas pautas generales en Seattle, Washington, para determinar la aplicabilidad de la teoría de la renta de oferta. Todos los precios se indican en dólares estadounidenses.

En primer lugar, observa el mapa elaborado por la Oficina del Secretario Municipal de Seattle, en el que se define el área general del centro de la ciudad y el CBD dentro de ella:

Fig. 2 - El centro de Seattle, incluido el CBD

Utilizando los parámetros definidos en este mapa en noviembre de 2022:

• Los apartamentos de un solo dormitorio en el corazón del CBD oscilaban entre 3200 y 3700 $ al mes

• Los locales comerciales en el CBD y sus alrededores (incluida la zona comercial de Pike Market) oscilaban entre 32 y 70 $ por metro cuadrado al año.

• El espacio para oficinas en el CBD y sus alrededores oscilaba entre 25 y 55 dólares por pie cuadrado al año.

Vayamos un poco más al sur, al distrito industrial formal de Seattle. Esta zona sirve de sede a varias empresas (como Starbucks y Uwajimaya), así como de ubicación principal para edificios industriales. A efectos de este ejercicio, también incluiremos el centro sur ("SODO") como parte del distrito industrial.

Fig. 3 - El distrito industrial de Seattle

De nuevo, en noviembre de 2022:

• Los apartamentos de una habitación/estudio en SODO oscilaban entre 1.700 y 2.200 $ al mes; las residencias son prácticamente inexistentes cerca del centro industrial

• El espacio comercial en el centro industrial y sus alrededores oscilaba entre 20 y 25 $ por pie cuadrado al año, pero era muy limitado en relación con el CBD

• El espacio para oficinas/almacenes en el distrito industrial y sus alrededores rondaba los 20 $ por pie cuadrado al año

Hasta aquí, todo bien: la teoría del alquiler de oferta se mantiene. A continuación, comparemos los precios en una de las zonas residenciales de Seattle.

Fig. 4 - Seattle Oeste, uno de los distritos residenciales de Seattle

Seattle Oeste es sobre todo un batiburrillo de diferentes barrios residenciales con algunos servicios limitados de comercio minorista/comercio. En noviembre de 2022

• Los apartamentos de un solo dormitorio en West Seattle oscilaban entre 1.400 y 3.500 $ al mes; muchos apartamentos disponibles

• Los locales comerciales en Seattle Oeste y sus alrededores rondaban entre 27 y 31 $ por pie cuadrado al año

• El espacio para oficinas en el distrito industrial y sus alrededores rondaba entre 15 y 35 $ por pie cuadrado al año

¿Qué pautas generales podemos extraer de este estudio de caso? Pues bien, en Seattle, los locales residenciales, de oficinas y comerciales suelen ser más caros alrededor del CBD que alrededor del distrito industrial o del distrito residencial del oeste de Seattle. Esto sugiere que, en el sentido más general, Seattle se ajusta a la teoría del alquiler de oferta: los precios son más altos alrededor del CBD, presumiblemente porque esa zona de la ciudad se percibe como más deseable para el comercio y la residencia.

Puntos fuertes y débiles del alquiler de oferta

La teoría de la puja por alquiler es sencilla, casi intuitiva: como hemos dicho en la introducción, puede que incluso te hayas encontrado con la puja por alquiler mientras buscabas piso o comprabas en el centro de la ciudad, quizá sin comprender del todo las pautas que veías. O quizá pensaste: "Oh, estamos en el corazón de la ciudad, estos precios tienen sentido".

En cualquier caso, la teoría de la renta de oferta tiene varios puntos débiles. Por ejemplo, en 1964, Alonso no podría haber predicho el auge de las compras por Internet y su papel en la actividad minorista. Las compras por Internet socavan la relación entre la ubicación física y los márgenes de beneficio; la densidad de población no es necesariamente un factor determinante del éxito de un negocio minorista. Si el comercio online sigue aumentando (lo que parece probable), no es del todo imposible que disminuya la competencia por el espacio comercial físico dentro de los CBD. Por ahora, las pautas de migración del campo a la ciudad siguen siendo, en general, estables, pero aún está por ver qué efecto tendrá Internet a largo plazo en la distribución de la población residencial.

Otro punto débil de la teoría de la renta de oferta es su suposición sobre cómo se organizará una ciudad determinada. A diferencia de Seattle, no todas las ciudades se ajustan al patrón general de "CBD-Distrito Industrial-Distritos Residenciales". Por ejemplo, Tokio (Japón) tiene múltiples CBD (véase nuestra explicación sobre el Modelo de Núcleos Múltiples). Mientras tanto, Chesapeake, Virginia, no tiene un CBD realmente discernible, lo que no es tan inusual en ciudades y pueblos que se han desarrollado a partir de los suburbios. En esos casos, la teoría de la renta de oferta no es especialmente aplicable.